누구나 반드시 알아야 할 부동산 갭투자의 모든 것

 

 

부동산 갭투자란, 주로 시세보다 낮은 가격으로 매매할 수 있는 기회를 찾아서 자금을 적게 들여서 투자하는 방식입니다. 주로 전세를 끼고 매입하는 방식이 많이 사용되죠. 갭투자의 기본적인 원리는 '매매가와 전세가의 차이(갭)'를 이용하여 적은 자본으로 수익을 얻는 것입니다.

 

 

 

 

 

투자에서 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하는가요?

저는 개인적으로 저평가(=적은 투자금)된 자산을 구입하여 높은 수익률을 내는 것이 중요하다고 생각합니다. 

 

매매가 5억, 전세 4억 5,000만원 아파트가 있고 현재 가지고 있는 현금은 4억이라고 하겠습니다. 

1년 뒤 매매가가 5억 3,000만원 이 되었을 때 투자금과 수익률을 계산해보겠습니다. 

 

예 1. 투자금 4억, 대출 1억(금리 4%, 만기일시금)으로 아파트 구매 

예 2. 투자금 5,000만원, 전세 4억 5,000만원으로 아파트 구매 

 

구분	투자금 4억 / 대출 1억	투자금 5,000만원 / 전세 4억 5,000만원
투자금	4억 + 대출 이자(월 33만원)	5,000만원
시세차익	3,000만원
수익률	3,000만원÷4억 400만원x100 = 7.4%	3,000만원÷5,000만원x100 = 60%

 

두 예를 비교했을 때 투자금과 수익률은 어떤가요? 

투자금은 적고 발생하는 수익률이 더 높은 투자를 고려했을 때 예 2가 현명한 투자의 요건에 더 적합하다고 판단됩니다. 

 

추가적으로 고려할 사항은 현재 남아 있는 종잣돈입니다. 

김승호 회장님의 「돈의 속성」에서는 적은 돈에서 1억까지 모으기에는 힘들지만 목돈 1억이 모이면 5억, 10억까지 모으기에는 더 쉽다는 것입니다. 

 

예 1의 경우에는 현재 남아있는 종잣돈이 없는 상태입니다. 다시 투자를 하기 위해 필요한 목돈을 만들기 위해서는 많은 시간과 노력이 필요하다는 의미이기도 합니다. 

 

그러나 예 2의 경우에는 투자금 5,000만원을 제외하고 현금 3억 5,000만원이라는 종잣돈이 있는 상태입니다. 이 종잣돈은 다른 분야에도 투자하여 돈을 불려나갈 수 있는 밑거름이 될 수 있습니다. 

 

투자금에 따라 수령받을 수 있는 예는 아래 내용을 참고하시면 됩니다. 

복리를 적용할 때 수익을 결정하는 요소는?

 

 

 

 

 

 

1. 매매 가계약 체결

매수자가 매도자에게 일반적으로 200~300만원 가계약금을 지급한다. 

 

2. 매매 계약 체결

매매 계약서를 작성하는 단계로, 가계약금을 제외한 금액(매매가격의 10%)을 지급한다. 

 

3. 전세 가계약 및 1차 중도금 지급

신규 임차인이 매도자에게 200~300만원 전세 가계약금을 지급함으로써, 전세 가계약을 체결한다. 

 

4. 전세 계약 체결 및 2차 중도금 지급

신규 임차인이 매도자에게 전세 가계약금을 제외한 금액(전세가격의 10%)을 지급한다. 

 

5. 잔금 지급

매수자와 신규 임차인이 매도자에게 최종적으로 잔금을 지급한다. 

 

매매가격이 4억, 전세가격이 3억 5,000만원일 경우 구체적인 매매 절차 예는 아래와 같습니다. 

단계	내용	매수자	신규 임차인	매도자
1	매매 가계약 체결	(-) 200만원		(+) 200만원
2	매매 계약 체결	(-) 3,800만원		(+) 3,800만원
3	전세 가계약 체결 및 1차 중도금 지급		(-) 200만원	(+) 200만원
4	전세 계약 체결 및 2차 중도금 지급		(-) 3,300만원	(+) 3,300만원
5	잔금 지급	(-) 1,000만원	(-) 3억 1,500만원	(+) 3억 2,500만원
	총액	(-) 5,000만원	(-) 3억 5,000만원	(+) 4억

 

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