누구나 알아야 할 부동산 데이터 분석하기

 

부동산에 관심이 많으신가요? 

저 또한 부동산에 많은 관심을 가지고 있고 열심히 공부를 하고 있는 중입니다. 

부동산 책을 통해 이론적인 지식을 쌓는 것도 중요하지만 데이터를 이용하여

나만의 데이터를 구축하고 분석을 해보는 것도 부동산 공부에서 의미가 있다고 생각됩니다. 

 

 

다양한 부동산 책에서도 차트를 일부 소개하고 분석한 결과를 이야기 하지만 책에서 소개되지 않은

많은 내용까지 데이터를 활용하여 분석할 수 있습니다. 

아래는 매월 공개되는 월간시계열 데이터를 활용하여 엑셀 프로그램을 만든 차트입니다. 

월간시계열 데이터로 만든 차트

 

위 차트는 2022.1을 100으로 기준으로 정하여 지수의 변화를 그래프로 나타내었고

서울시 매매, 전세 가격 지수와 매매대비 전세율(전세가격/매매가격x100)을 확인할 수 있습니다. 

 

차트를 분석하기 전에 차트를 보시면 바로 의문점이 하나 들 것입니다. 

왜 전세가격지수가 매매가격지수보다 높지? 매매가격이 전세가격보다 높으니 지수가 높게 형성되어야 하는 것이 아닌가?

결론부터 말씀드리면 각 지수를 별개로 생각하셔야 합니다. 2022.1을 100으로 기준을 정하고 각 지수의 변화를 그래프화 한 것 입니다. 100을 기준으로 각 월마다 얼마나 변화를 이루었나를 중심으로 살펴보면 됩니다. 

2016.8 기준으로 전세가격지수는 76.0이고, 매매가격지수는 60.5가 됩니다. 100을 기준으로 봤을 때 전세가격지수가 변화의 폭(100-76)이 매매가격지수의 변화 폭(100-60.5)보다 완만한 것을 알 수 있습니다. 즉 2016.8~2023.12 기간은 전세가격은 매매가격보다 완만하게 증가하였고, 반대로 매매가격은 전세가격보다 증가 폭이 크다고 해석을 하면 됩니다. 

 

 

차트의 그래프를 살펴보면 여러가지 분석 결과를 얻을 수 있습니다. 

 

1. 2013.4~2018.8 기간에는 전세가격지수의 상승 추세가 계속 이어지면 매매가격지수가 그 뒤를 서서히 따르는 것을 파악할 수 있습니다. 

 

2. 전세가격지수가 상승이 높은 반면 매매가격지수는 조금씩 증가하여 매매대비전세율은 2016.6에 75.5로 가장 높은 것을 확인할 수 있습니다. 즉 매매와 전세의 갭이 가장 낮은 것을 의미합니다. 

 

3. 2016.6~2020.8 기간에는 매매대비전세율이 가장 높은 2016.6 이후로 전세가격지수의 상승세 기울기가 완만해지고, 매매가격지수는 상승세 기울기가 더 커지는 것을 확인할 수 있습니다. 

 

4. 2022.7 이후로는 전세가격지수와 매매가격지수가 급격하게 하락하는 것을 알 수 있습니다. 

 

 

위 분석 결과가 나오게 되는 이유를 생각해보면 아래와 같이 정리를 해볼 수 있습니다. 

 

1. 전세가격이 계속 상승하면 집을 팔려고 하는 사람은 전세가격보다 높은 가격으로 부동산에 물건을 내놓습니다. 이 물건이 거래가 이루어지면 새로운 매매 가격 기준이 형성됩니다. 이후 기준보다 더 높은 가격에도 매매가 이루어진다면 매매가는 계속 증가하게 됩니다. 

 

2. 갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이(갭)을 이용하여 투자하는 것으로 갭이 적을 때는 가장 적은 금액으로 투자할 수 있다는 장점이 있습니다. 서울의 경우 매매가가 전세가에 비해 워낙 높아 적은 돈으로 갭투자를 하기에 어려움이 있지만 위 그래프에서 갭투자의 적기를 살펴볼 때는 2016.6임을 알 수 있습니다. 

 

 

3. 2016.6 매매대비전세율이 가장 높다는 것은 전세가와 매매가의 가격 차이가 가장 적다는 것을 의미합니다.

이와 같은 상황일 때 사람들은 어떤 생각을 가질까요? 

금리가 낮고 경기가 좋은 상황일 때는 전세에 있는 임차인도 돈을 조금 더 보태어 매매를 하려고 할 것 입니다. 즉 매매수요가 임차수요보다 높아지면서 매매가가 증가하게 됩니다. 지금처럼 금리가 높고 경기가 좋지 않은 상황일 때는 새롭게 대출을 하는 것이 부담으로 다가옵니다. 이런 경우에는 매매수요보다 임차수요가 더 커질 것으로 예상됩니다. 임차수요가 커지면 당연히 전세가는 오르게 됩니다. 

 

4. 2020.1부터 코로나 확진 환자가 처음으로 발생하게 됩니다. 처음 겪어보는 코로나로 인해 전세계는 패닉에 빠졌고 경제는 마비되었습니다. 수입이나 수출이 원활하게 이루어지지 않아 물가는 계속 증가하였고 기업의 제품 생산과 판매 실적이 나빠 실업자 또한 증가하게 되었습니다. 치솟는 물가를 잡기 위해 미국 뿐만 아니라 한국도 금리가 증가하게 됩니다. 금리의 증가는 대출 이자의 증가로 나타나게 되었습니다. 이전에 빚을 내어 묻지마 투자를 한 사람들은 대출 이자를 감당하지 못해 집을 팔려고 내놓았지만 구매하고자 하는 사람이 없습니다. 즉 공급은 많은데 수요가 거의 없습니다. 이런 경우는 시장 가격 결정 원리에 따라 가격이 떨어질 수 밖에 없습니다. 

 

 

위와 같이 데이터는 객관적으로 분석할 수 있다는 장점이 있습니다. 그리고 부동산 분석에 대해 나만의 안목을 가질 수 있다는 점에서 큰 의의가 있다고 생각합니다. 

다음에는 데이터를 획득하는 방법과 엑셀을 이용하여 그래프화 하는 방법을 알아보도록 하겠습니다. 

부자로 가는 길에 도움이 되는 알찬 정보... 기대해주세요!

 

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